Expertise
immobilière
Lors de la mise en vente d’un bien, d’un achat ou d’une location, il est important d’être bien accompagné et conseillé pour ne pas faire d’erreurs, ne rien oublier.
Dès notre arrivée en 2012, et suite au départ en retraite de Me Morin, nous avons souhaité apporter à l’ensemble de nos clients un service supplémentaire par la création d’un service de négociation immobilière.
Ce service est dorénavant complété par des compétences en expertise immobilière. Ce service est organisé et animé par Vincent KERHARO.
Le rôle du négociateur immobilier
Le rôle du négociateur immobilier est de parvenir à un accord sur la chose et le prix entre un acheteur et un vendeur. Les différentes missions effectuées par le négociateur immobilier pour parvenir à cet accord s’organisent autour de plusieurs activités qui nécessitent d’avoir de solides connaissances dans différents domaines : juridique, commercial ou encore financier.
L’article 72 de la Loi Hoguet qui impose au négociateur immobilier de détenir un mandat qui, une fois obtenu, l’autorise à promouvoir, à travers des sites publicitaires, les biens immobiliers dans le but de trouver des acquéreurs.
Enfin, le négociateur immobilier effectue les visites des biens immobiliers pour les clients potentiels. Il doit pouvoir être capable de répondre à tout type de questions sur l’habitation ou sur le bâtiment.
L’écoute du client est donc essentielle et permet d’évaluer au plus juste les besoins et les attentes du client et ce, dans le but de lui proposer le bien immobilier qui correspond le mieux à ses attentes.
Les différentes étapes
de la vente d’un bien
Le négociateur immobilier se rend toujours sur place afin d’analyser le bien en présence des propriétaires pour évaluer le bien au prix le plus juste. En aucun cas nous ne communiquons une évaluation d’un bien sans nous être déplacé et avoir reconnu les lieux in situ.
Une estimation au bon prix, c’est-à-dire au prix du marché du moment, est très souvent l’assurance pour le vendeur de vendre son bien dans un délai raisonnable, soit entre un et trois mois en moyenne.
La juste évaluation d’un bien immobilier est d’une importance capitale puisqu’elle conditionne la vente du bien dans un délai raisonnable. L’étude ne s’engage à commercialiser le bien d’un vendeur que si ce dernier accepte de le mettre en vente au prix du marché.
Une fois l’évaluation faite et le prix déterminé et communiqué aux propriétaires vendeurs, nous leurs adressons un mandat de mise en vente du bien, document obligatoire qui nous permet d’agir au nom du client et de rédiger des actes juridiques. Il fixe l’étendue des pouvoirs de l’étude et donc du négociateur. Ce mandat peut être exclusif (seule l’étude détient le bien en portefeuille et offre un seul interlocuteur aux vendeurs), ou sans exclusivité, ce qui induit une pluralité de mandataires.
Une fois le mandat retourné et signé par tous les vendeurs (un bien peut parfois être détenu en indivision avec des frères et sœurs, parents et enfants, cousins et cousines, neveux et nièces…), il convient de faire intervenir un diagnostiqueur qualifié qui établira, au minimum, le Diagnostic Performance Energétique (DPE). Le résultat du DPE doit figurer obligatoirement dans les annonces immobilières portant sur la vente d’un bien immobilier et est encadré par le décret n° 2010-1662 du 28 décembre 2010. Ces règles concernent aussi bien les professionnels que les particuliers.
Après avoir reçu les résultats du DPE, l’annonce est rédigée et publiée sur différents supports pour en faire la publicité auprès du plus grand nombre d’acquéreurs potentiels. Les principaux médias utilisés sont les suivants :
- Le site immobilier des notaires
- Immonot, le site des notaires en réseaux
- Le site internet de l’étude
- Le bon coin
- Ouest-France immo
- Le journal gratuit des notaires distribué chez de nombreux commerçants
- Panneaux d’affichage sur la devanture de l’étude
Nous avons été extrêmement attentifs dans le choix des sites de publication des annonces afin de pouvoir couvrir plus de 90% des clients potentiels qui recherchent un bien immobilier.
Par ailleurs, l’étude fait partie du Réseau Immobilier Notaires. Le Réseau regroupe plus de 240 études notariales des Pays de Loire, de la Bretagne, du Limousin, des Hautes de France, de la Somme, d’Île de France etc. Ces études ont choisi de travailler ensemble pour servir au mieux vos intérêts.
Les notaires membres partagent leur portefeuille de biens immobiliers sur un réseau entièrement confidentiel et qui leur est réservé. Vos coordonnées restent donc protégées et votre bien est visible par toutes les études membres.
Enfin, ce réseau met en relation automatiquement et en temps réel les requêtes des personnes qui désirent acheter un bien d’une part, et de l’autre des personnes souhaitant vendre leur bien.
Retrouvez toutes les informations concernant le réseau sur : www.reseau-immobilier-notaire.com
Enfin, dans certains cas, nous travaillons également sur le site 36h Immo, un système de ventes aux enchères interactives, qui proposent la visite le bien sur des créneaux définis puis la mise en vente aux enchères du bien sur une date définie.
Que vous soyez déjà client de l’étude ou que vous soyez nouveau client car l’un des biens mis en vente par l’étude est susceptible de correspondre à vos souhaits, nous effectuons systématiquement une analyse de vos besoins et de votre mode de financement afin de vous guider au mieux dans vos choix et vous proposer un bien qui correspond à vos recherches.
Dès lors que l’analyse du besoin a précisé les biens à retenir, un rendez-vous de visite est fixé pour se rendre sur place. Nous accompagnons toujours nos clients lors de la visite afin de leur donner un maximum d’informations sur le bien et pouvoir répondre à leurs différentes questions.
Lorsqu’un client souhaite acquérir un bien, nous l’accompagnons dans la rédaction de son offre pour qu’elle soit juridiquement sécurisée et la transmettons aux vendeurs. Ainsi, nous agissons dans l’intérêt des deux parties afin que la négociation soit équilibrée et que nous parvenions à un accord sur la chose (le bien immobilier) et le prix.
Une fois le consentement des deux parties obtenu, l’étude se charge de rédiger l’avant contrat – compromis de vente ou Promesse Unilatérale de Vente (PUV). Ainsi, les acquéreurs et les vendeurs gardent les mêmes interlocuteurs.
L'expertise immobilière
Depuis le courant de l’année 2013, l’étude est en capacité de réaliser des expertises immobilières pour l’ensemble de ses clients. L’évolution des pratiques, la complexité des règles locales d’urbanisme, la volatilité du marché de l’immobilier, la fiscalité sans cesse changeante…voici autant de paramètres qui plaident en faveur d’une analyse complète d’un bien immobilier pour obtenir, à une date précise, la valeur d’un bien immobilier.
En effet, les particuliers comme les entreprises doivent évaluer périodiquement et avec certitude la valeur de leurs biens mobiliers ou immobiliers, soit dans le cadre d’un changement de structure familiale (mariage, séparation, divorce, décès…), soit dans le cadre de la gestion de leur patrimoine (contrôle de rentabilité, choix d’investissements, arbitrages…) ou bien aussi pour des raisons fiscales (déclaration ISF, ventes immobilières, successions, donations, déclarations de résultats…).
Or les techniques d’évaluation sont de plus en plus complexes tandis que les erreurs peuvent se révéler très pénalisantes (achat à prix excessif, vente à prix minoré, sous-évaluation des risques, sanctions fiscales…).
Enfin, la directive européenne relative aux crédits hypothécaires est entrée en vigueur en mars 2016.
Depuis cette date, l’intervention d’un expert en évaluation immobilière certifié est requise pour attester de la valeur du bien lors de la constitution de garanties sur des biens immobiliers.
Chaque dossier de prêt hypothécaire nécessite donc une expertise du bien mis en garantie.
Quelques réponses à vos questions...
En cas de questions, sollicitez-nous. Nous nous engageons à vous répondre dans les 48h.
Nos labels & certifications
Notexpert
Ce label notarial est délivré aux notaires ou aux collaborateurs ayant suivi une formation approfondie et justifiant d’une activité d’expertise immobilière régulière de plus de cinq années.
Les membres du réseau Notexpert pratiquent l’expertise sous ce label pour leurs propres clients ou pour ceux de leurs confrères, ils se conforment aux règles méthodologiques, éthiques et déontologiques. Ils sont également adhérents à la charte de l’expertise en évaluation immobilière partagée par les professionnels de l’immobilier.
Vincent Kerharo
Vincent Kerharo, mari de Maitre Monia Kerharo, a rejoint le cabinet dès 2012 pour apporter aux clients de l’office notarial un service complémentaire : la négociation immobilière.
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